پایان سال تحصیلی به طور معمول به آغاز فصل جابجایی مسکن منجر می‌شود که دلایل آن کاملا مشخص است. دراین بازه زمانی که رکود بازار مسکن در اوج خود قرار دارد و قیمت مسکن به بالاترین حد خود رسیده است، متقاضیانی که برای خرید، رهن یا اجاره به بنگاه‌های املاک مراجعه میکنند با چهره‌ای مبهوت ازاین افزایش قیمت اجاره بها در بازار اجاره از دفاتر املاک خارج می‌شوند. در این گزارش سعی داریم عوامل افزایش سرسام آور اجاره در اقتصاد مسکن را بررسی و راهکارهای جلوگیری از تشدید روند صعودی قیمت‌ها را مرور کنیم:
عرضه و تقاضا در بازار مسکن
در سال‌های اخیر که مسکن به طور کامل در رکود قرار گرفت، توازن بین عرضه وتقاضا را بر هم زد و شاهد کاهش بسیار زیاد در تولید مسکن بودیم. به طوری که طبق آمارها در سال 97 تنها حدود 30 درصد از میزان مورد نیاز مسکن تولید شده است و با توجه به رکود 5 ساله بازار مسکن و کاهش تولیدی که در این سالها صورت گرفته هم اکنون 4 میلیون خانه نیاز داریم تا تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره و اقتصاد مسکن برقرار شود.
در نظر داشته باشید صرفا شاخص تولید مورد نیاز مسکن در سال حداقل سالانه یک میلیون واحد است و این یک میلیون واحد صرفا برای پاسخگویی به میزان تقاضا و متعادل‌کننده عرضه و تقاضا است و تولید بیش از این عدد می‌تواند به عنوان عامل کمک‌کننده کاهش نرخ اجاره بها در بازار اجاره باشد.
بدیهی است قیمت اجاره بها به تناسب قیمت مسکن در بازار اجاره افزایش یا کاهش می‌یابد. قیمت مسکن نیز به تناسب عرضه و تقاضا در بازار و مهم‌تر از آن پیرو سیگنال‌های مثبت و منفی در اقتصاد کلان تغییر می‌کند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
اخذ مالیات از موجران، آری یا خیر؟
چندی پیش وزارت راه وشهرسازی طرحی با عنوان کمک به اجاره‌نشینان ابلاغ کرد و مقرر شد، به موجرانی که اجاره پایین دریافت میکنند، مشوق‌های مالیاتی تعلق بگیرد. این در حالی است که دریافت مالیات ازعایدی اجاره بها در کش و قوس تصمیم‌گیری بین نمایندگان مجلس است.
به گفته برخی از کارشناسان و مدیران وزارت راه وشهرسازی دریافت مالیات از عایدی سرمایه با محوریت مسکن تا حدودی می‌تواند بازار اجاره را کنترل و موجران را از دریافت اجاره بها زیاد منع کند.
اما این در حالی است که این امر سبب می‌شود تا معاملات سوری در بازار اجاره شکل بگیرد و پشت پرده اجاره‌نامه‌های محضری، توافقاتی صورت بگیرد که هم مالک از معافیت‌های مالیاتی بهره‌مند شود وهم مستاجران بهای درخواستی مالک را پرداخت کنند. حال برای جلوگیری از این اتفاق چه تدابیری اندیشیده شده است و راه مناسب تربرای کنترل بازاراجاره چیست؟
|
با توجه به رکود 5 ساله بازار مسکن و کاهش تولیدی که در این سالها صورت گرفته هم اکنون 4 میلیون خانه نیاز داریم تا تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره و اقتصاد مسکن برقرار شود. |
راهکارهای کنترل بازار اجاره در اقتصاد مسکن
دولت دراقدامی با واگذاری زمین‌های دولتی به سازندگان سعی در جبران کمبود مسکن و تعادل بخشیدن به عرضه و تقاضا کرده و با ارائه تسهیلات ارزان به سازندگانی که در زمین‌های ارزان قیمت اقدام به ساخت و ساز میکنند، قشر متوسط رو به پایین جامعه را هدف گرفته است.
اما در سایر کشورها چگونه بازار اجاره را کنترل میکنند و آیا می توان از این مدل‌ها در اقتصاد مسکن ایران بهره برداری کرد؟
درکشوری همچون آلمان که اقتصاد پویا و فعال صنعتی دارد، اجاره‌نشینی یکی از از راه‌های مرسوم سکونت به شمار می‌رود. مردم ترجیح می‌دهند سرمایه خود را وارد چرخه تولید کنند وازمنافع آن بهره‌مند گردند و اجاره‌نشینی را به انباشت سرمایه در ملک ترجیح می‌دهند.
خب بدیهی است این گزینه در این شرایط اقتصاد مسکن ایران کاملا منتفی است. زیرا تا اقتصاد کشور تولید محور شود، اجاره‌نشینان فعلی به سکونتگاه‌های ابدی نقل مکان میکنند.
از طرفی انباشت سرمایه در ملک به عنوان یک سرمایه‌گذاری موفق شناخته می شود و راهی است برای اینکه نقدینگی خود را متناسب با تورم پس‌انداز کنیم.
|
در همین رابطه بخوانید: |
نقش سود بانکی در بازار اجاره
همانطور که می‌دانیم در کشور ما بازارهایی که برای جذب سرمایه‌های مردم در حال رقابت هستند، شامل بانک‌ها، بازار مسکن، بازار سرمایه وطلا و ارز است. از گذشته در ذهن مردم ایران نهادینه شده که سپرده‌گذاری در بانک و سود بانکی امنیت را در کنار سوددهی برای شما تضمین می‌کند. از طرفی بانک‌ها با تبلیغات گسترده توانستند اعتماد مردم را جلب و در ماراتن رقابت با سایر بازارهای موازی فاصله زیادی از رقبا بگیرند.
اما درچند سال اخیر فعالان بازار ارز و طلا نیز جذابیت‌هایی برای صاحبان سرمایه ایجاد کردند و نوسانات زیاد ارز پای مردم را بیش از پیش به صرافی‌ها باز کرد.
بازارسرمایه نیز سیستم اطلاع‌رسانی به این قدرت و نفوذ نداشت تا همگان را ازمنافع سپرده‌گذاری در این بازار جذاب مطلع کند. ازطرفی دانش سرمایه‌گذاری در بورس وجود نداشت و مردم بورس را، به عنوان مکانی که صرفا آد‌‌م‌های تحصیل کرده و به اصطلاح کاربلد در آن فعالیت میکنند می‌شناختند.
از این رو بازار مسکن به دلیل اینکه در نهایت به عنوان یک کالای مصرفی به شمار می‌رفت، نمی‌توانست به عنوان گزینه‌ای برای افزایش سرمایه به شمار برود و این فکر اشتباه درمیان جوانان کم‌سن که هنوز نیاز واقعی مسکن را درک نکرده بودند، جا افتاده بود که پس انداز و تزریق سرمایه در بازار مسکن همچون سایر بازارها فضای جذابی برای سرمایه‌گذاری ندارد.
البته سرعت نقد شوندگی سایر بازارها نسبت به بازار مسکن یکی دیگر از دلایل عدم استقبال جوانان به شمار می‌رود. ازهمین رو پول‌های سرگردان مردم در بانک‌ها به امید سود بانکی انباشته می‌شد و هربانکی متناسب با نیاز خود آن منابع را در بازارهای مختلف سرمایه گذاری می‌کرد، لازم به ذکر است اکثر این مبالغ به صورت تسهیلات با سود بانکی بیشتر به خود مردم بازگردانده می‌شد. درنتیجه بازار مسکن با عدم استقبال مردم مواجه شده و خانه به مقدار نیاز واقعی و متناسب با جمعیت ساخته نمی‌شد.
|
بازار مسکن به دلیل اینکه در نهایت به عنوان یک کالای مصرفی به شمار می‌رفت، نمی‌توانست به عنوان گزینه‌ای برای افزایش سرمایه به شمار برود و در آن سرمایه‌گذاری نشد. |
بازار مسکن در اروپا
اما چگونه قاره‌ای مثل اروپا که رشد اقتصادی متوسط و تورم پایین را تجربه می‌کند، همچنان می‌تواند سرمایه‌گذارانی را از سراسر جهان برای ورود به بازار مسکن خود جلب کند؟
همه چیز به سیاست پولی بانک مرکزی اروپا (ECB) برمی‌گردد که می‌توان گفت به بخش املاک و مستغلات کاری ندارد. اوایل سپتامبر “2017 “ECB تصمیم گرفت نرخ سود بانکی خود را برای یک دوره طولانی صفر نگه دارد و به این ترتیب از سیاست پولی خود برای پایین نگه داشتن مصنوعی نرخ سود دست برداشت. در نتیجه سرمایه‌گذاران هیچ چاره دیگری به جز سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف دیگرهمچون املاک و مستغلات نداشتند.
البته بازارسرمایه هم جایگاه ویژه‌ای دارد، منتها خرید سهام می‌توانست خیلی پرریسک باشد و اوراق قرضه با توجه به سود پایینی که داشت، گران بود و توجیه اقتصادی برای سرریز شدن پول مردم به این بازار از بین رفت. حال در نظربگیرید اگر بخواهیم این سیاست‌های بازدارنده در کنترل میزان سود بانکی را درکشور بومی سازی کنیم، باید چه اتفاقات و تغییرات بزرگی را پشت سر بگذاریم.
ازطرفی ورود به بازار سرمایه در ایران به تازگی در حال رشد و فرهنگ سازی است و این تفکر که یکی از بهترین روش‌های ارزنده نگه داشتن سرمایه همسو با تورم خرید زمین و یا ملک است در ذهن‌ها نهادینه شده است. البته نباید افزایش قیمتی که زمین و مسکن در این سالها داشته‌اند را منکر شد؛ ولی به چه قیمتی؟!
از طرفی سیاست‌هایی که می‌تواند تولید را افزایش دهد در کشور ما با فرمول‌های دستوری اشتباه اتخاذ می‌شود. به عنوان مثال حمایت از تولیدکنندگان واقعی با دریافت مالیات، در این بازه زمانی به جز کاهش توان تولید کنندگان نتیجه‌ای نخواهد داشت.
بازار مسکن نیازمند یک سیاست گذاری و برنامه عملیاتی با سرعت اجرای بالا است. سیاست‌هایی که در مجموع بانک‌ها را هدف می‌گیرد و آن‌ها را به کاهش نرخ سود بانکی در کنار تسهیلات ارزان و هدفمند مجاب می‌کند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
قیمت زمین در بازار اجاره
نباید به نقش قیمت تمام شده مسکن در نرخ اجاره بها غافل ماند. همانطور که می‌دانیم بخش عمده‌ای از قیمت ملک را زمین و مابقی را مصالح ساختمانی دربرمی‌گیرد. وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه زمین‌های دولتی را در اختیار سازندگان در بافت‌های فرسوده می‌گذاریم، سعی کرد سازندگان و انبوه‌سازان را در اقتصاد مسکن به این بازارسوق دهد.
از طرفی دولت به بانک‌ها اعلام کرده در اسرع وقت زمین‌ها و املاک مازاد خود را برای واگذاری به توسعه‌گران در اختیار دولت بگذارند تا این کاهش تولید جبران شود. حال باید منتظر تحقق این وعده‌ها و تاثیر پذیری مثبت این اقدامات در بازار اجاره و کاهش اجاره بها و تعادل در عرضه و تقاضا و در نتیجه تعادل اقتصاد مسکن باشیم.
از سویی عامل دوم تعیین قیمت ها یعنی بازارمصالح ساختمانی نیز در شرایط مناسبی نیست. صادرات بی رویه مصالح پایه همچون سیمان، کاشی وسرامیک به کشورهای همسایه با قیمت بسیار کم یکی از نقاط ضعف فعالان این حوزه بود که باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی بیش از نرخ تورم شد.
به طوری که بسیاری از دلالان از اختلاف قیمت ریال و دلار استفاده نادرست کردند و محصولات ساختمانی را با قیمت بسیار کم به کشورهای همسایه فروختند و بازارداخلی با تقاضا و کمبود جنس مواجه شد. تا جایی که در دولت طرحی با عنوان سهمیه بندی مصالح ساختمانی مطرح شد.
در نتیجه می‌توان گفت نرخ سود بانکی و سیاست هایی که بتواند تورم را کنترل کند، در کنارعملیاتی شدن وعده‌های متولیان این بخش، برای افزایش تولید و ایجاد تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن تاثیر مستقیمی بر بازار اجاره دارد.
|
با توجه به میانگین قیمت خرید و فروش در تهران، خرید خانه در منطقه 15 یکی از بهترین گزینه‌ها برای خریداران است. |
نتیجه‌گیری:
- در سال‌های اخیر توازن عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایران به هم خورده است.
- دولت دراقدامی با واگذاری زمین‌های دولتی به سازندگان سعی در جبران کمبود مسکن و تعادل بخشیدن به عرضه و تقاضا کرده است.
- بازار مسکن نیازمند یک سیاست گذاری و برنامه عملیاتی با سرعت اجرای بالا است. سیاست‌هایی که در مجموع بانک‌ها را هدف می‌گیرد و آن‌ها را به کاهش نرخ سود بانکی در کنار تسهیلات ارزان و هدفمند مجاب می‌کند.
- نرخ سود بانکی و سیاست هایی که بتواند تورم را کنترل کند، در کنارعملیاتی شدن وعده‌های متولیان این بخش، برای افزایش تولید و ایجاد تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن تاثیر مستقیمی بر بازار اجاره بها دارد.
