شاخص قیمت مسکن

شاخص قیمت مسکن چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟

شاخص قیمت مسکن چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟


شاخص قیمت مسکن تغییرات قیمت مسکن را اندازه‌گیری­ می­‌کند. متودولوژی‌­هایی که عموما جهت محاسبه تغییرات مسکن به کار می­‌روند، رگرسیون هدانیک، شاخص میانگین و شاخص­ فروش­‌های تکرارشونده هستند.

 

محاسبه شاخص قیمت مسکن در آمریکا:

در کشور آمریکا شاخص قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، از سال 1968 هر ماه توسط انجمن ملی مسکن[1] (NAR) منتشر می‌­شود که بر اساس گزارش معاملات خانه­‌های تک خانوار تعیین می‌گردد. شاخص قیمت مسکن از میانه قیمت معاملات استفاده می‌­کند و کیفیت-ثابت نیست. انجمن ملی سازندگان خانه، میانگین و میانه قیمت­‌های خانه­‌های موجود و خانه‌­های ساخته شده را در سطح شهرها گزارش می‌­دهد.

در آمریکا شاخص قیمتی S&P/Case-Shiller نیز استفاده می­‌‌شود و مهم‌ترین شاخص­ اندازه­‌گیری بازار مسکن این کشور است (استاندارد و پورز 2012). این شاخص­‌ها تغییرات ارزش مسکن در سطح کل کشور و 20 شهر بزرگ را نشان می­‌دهند. شاخص شهرهای بزرگ ماهانه و شاخص کل کشور فصلی گزارش می‌­شود.

 

شاخص قیمت مسکن

 

در همین رابطه بخوانید:

فناوری «بلاک‌چین» چگونه بازار املاک را متحول می‌کند؟

 

این شاخص قیمت مسکن در دهه 80 میلادی توسط کیس و شیلر (1987, 1989) ساخته شد. داده­‌های لازم برای ساخت شاخص توسط کمپانی فیسرو[2]  (یک کمپانی پیشرو در زمینه فناوری اطلاعات، که داده­‌های مربوط به معاملات مسکن را از منابع مختلف جمع آوری می­‌کند و بعد از بررسی‌­های لازم وارد دیتابیس می‌­کند) انجام می‌­شود. یک ورژن تعدیل شده از روش «فروش تکرارشونده وزنی» نیز توسط اداره نظارت بر شرکت‌های ساختمانی فدرال[3] به عنوان شاخص قیمت فصلی برای خانه‌های تک خانوار[4] ارائه می­‌شود.

 

محاسبه شاخص قیمت مسکن در سوئد:

در سوئد، شاخص قیمت مسکن SCB با استفاده از ارزیابی ارزش خانه­‌ها (که بر اساس رگرسیون هدانیک است) به کار می‌رود. اداره آمار، بر اساس ارزش­‌های ارزیابی شده، خانه‌­ها را به 12 گروه در هر منطقه تقسیم­‌بندی می‌­کند. وزن‌­ها بر اساس خانه‌­ها موجود در هر گروه (نه خانه­‌هایی که در آن دوره معامله شده­‌اند) محاسبه می‌­شوند.

 

محاسبه شاخص قیمت مسکن در انگلستان:

در انگلستان شاخص‌­های هلیفکس[5]،  نیشن واید[6] و لند رجیستری[7] برای بررسی تغییرات قیمت مسکن مورد استفاده قرار می­گیرند.

«شاخص لند» رجیستری تغییرات قیمت مسکن را اندازه‌­گیری می­‌کند. این شاخص از تمامی داده‌­های معاملات خانه­‌های مسکونی استفاده می‌­کند و بر مبنای فروش­‌های تکرارشونده است. دیتابیس لند، رجیستری اطلاعات مربوط به ویژگی‌­های خانه­‌ها را ندارد؛ بنابراین شاخص فروش­‌های تکرارشونده روش خوبی برای ساخت شاخص با این دیتابیس است.

شاخص‌­های هلیفکس و نیشن واید دو شاخصی است که در کشور انگلستان بیش­تر به آن­ها استناد می­شود (لیشمن و واتکین، 2002).

«شاخص هلیفکس» از داده‌­های بزرگ‌ترین وام‌­دهنده مسکن استفاده می‌­کند. این شاخص با به کارگیری روش رگرسیون هدانیک برش مقطعی محض ساخته شده است و از ویژگی‌­های ملک و اطلاعات مربوط به آن مثل: قیمت معامله، مکان، نوع خانه[8]، سن­ بنا، تعداد اتاق، تعداد سرویس­ بهداشتی، تعداد پارکینگ و فضای پارکینگ، حیاط استفاده می‌­کند.

 

شاخص قیمت مسکن

 

در همین رابطه بخوانید:

نقشه حرارتی قیمت ملک در سامانه کیلید چه کاربردی دارد؟

 

«انجمن نیشن واید» سابقه طولانی در ضبط و تجزیه تحلیل داده­‌ها دارد. از سال 1952 میانگین قیمت معاملات، سالانه توسط نیشن واید منتشر می­‌شود. در سال 1972 میانگین قیمت معاملات برای اولین بار در دوره‌­های سه ماهه منتشر ­شد و از سال 1989 شاخص­‌های استاندارد شده و کیفیت ثابت توسط نیشن واید منتشر می‌شد. این شاخص‌­ها ابتدا سه‌ماهه منتشر می­‌شدند، اما از سال 1993 به صورت ماهانه منتشر می‎شوند.

روش به کار گرفته شده برای ساخت این شاخص مانند شاخص هلیفکس، روش رگرسیون هدانیک برش مقطعی محض است. این شاخص از داده‌­های وام استفاده می‌­کند. ویژگی‌­های مسکن که در شاخص نیشن واید دیده می­‌شود شامل مکان، نوع محله (شاخص نیشن واید انگلستان را بر اساس نوع افرادی که در یک محله زندگی می­‌کنند به 54 گروه تقسیم کرده است. مثلا محله بازنشستگان)، سایز خانه، تعداد حمام و دستشویی، تعداد اتاق، نوع پارکینگ (یک پارکینگ، دو پارکینگ و بدون پارکینگ) و اینکه خانه نوساز است یا خیر.

 

محاسبه شاخص قیمت مسکن در ایران:

در ایران بانک مرکزی برای بازار مسکن تهران شاخص میانگین معاملات را به صورت ماهانه منتشر می‌کند.

اما شاخص میانگین معاملات شاخص دقیقی نیست. از این رو کیلید، شاخصی به نام شاخص کیلید تعریف کرده که علاوه بر ویژگی‎های ظاهری خانه‎های معامله‎شده (مانند متراژ، سال ساخت و …) دیگر عوامل تعیین‎کننده را هم در نظر گرفته و تاثیر آن‎ها را در محاسبه این شاخص در بررسی می کند.

یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خریداران مسکن قبل از خرید خانه، پیش‌بینی روند رشد قیمت ملک در مناطق و محلات مختلف شهر است تا بر اساس آن، منطقه و محله‌ای را انتخاب کنند که با گذشت زمان، بیشترین رشد قیمت را داشته باشد.
دسترسی به اطلاعات و داده‌های دقیق و ارزشمندی مثل تعداد معاملات ثبت شده در هر منطقه، میانگین قیمت معاملات و روند تغییرات قیمت مسکن در مناطق و محلات گوناگون به خریداران و سرمایه‌گذاران این حوزه کمک می‌کند تا فرصت‌های بازار مسکن را به درستی شناسایی کرده و بهترین تصمیم را نه بر پایه پیش‌بینی‌های شهودی بلکه بر اساس رفتار واقعی بازار مسکن اتخاذ کنند.
همین دغدغه انگیزه‌ای شد تا تیم دانش‌بنیان کیلید امکان جدیدی را تحت عنوان «فرصت‌های بازار مسکن» در اختیار کاربران قرار دهد. خریداران خانه با مراجعه به این بخش می‌توانند با انتخاب منطقه موردنظر، اطلاعات مفیدی را در قالب جدول و نمودارهای ساده مشاهده کنند. صفحه «فرصت‌های بازار مسکن» نه تنها دسترسی به اطلاعاتی نظیر میانگین قیمت کل خانه و میانگین قیمت هر مترمربع در هر منطقه را برای کاربران فراهم می‌کند، بلکه امکان مقایسه قیمت‌ها و میزان رشد و تغییرات قیمت مسکن در مناطق و محلات مختلف را برای آنها فراهم می‌کند تا بهترین تصمیم را بر اساس اطلاعات دقیق از شرایط فعلی و روند تغییرات بازار مسکن اتخاذ کنند.

 

[1] National Association of Realtors

[2] Fiserv Inc

[3] Federal Housing Enterprise Oversight

[4] single-family detached

[5] Halifax

[6] Nationwide

[7] Land Registry

[8] Type of property (house, sub-classified according to whether detached, semi-detached or terraced, bungalow, flat)

دیدگاه بگذارید

avatar
  Subscribe  
Notify of

مقاله های مرتبط

کیلیدی‌ترین اخبار مسکن را در ایمیل خود دریافت کنید   (رایگان)  

با عضویت در خبرنامه کیلید هر روز از جدیدترین اخبار بازار مسکن و املاک کشور باخبر شوید
Subscribe to our Newsletter
  • Email Address: